Sopraelevazione accettabile solo se rispetta lo stile del palazzo

Qualora un edificio condominiale sia articolato in più corpi di fabbrica, con diversità di volumi e facciate, ma sia espressione di un’unica idea progettuale, la sopraelevazione deve rispettare lo stile del fabbricato nel suo complesso e non deve alterare le linee impresse dal progettista, indipendentemente dalla maggiore o minore visibilità del manufatto o dalla assenza di visibilità in relazione ai possibili punti di osservazione rispetto all’edificio condominiale unitariamente considerato. E nel valutare l’impatto di un’opera modificativa sull’aspetto architettonico, deve essere adottato un criterio di reciproco temperamento tra le menomazioni allo stile del fabbricato apportate da precedenti modifiche e l’alterazione prodotta dall’opera modificativa sottoposta a giudizio, senza che possa conferirsi rilevanza da sola decisiva, al fine di escludere un’attuale lesione del decoro architettonico, al degrado estetico prodotto da precedenti alterazioni.
Questi i principi di diritto fissati dai giudici (sentenza numero 30856 del 2 dicembre 2024 della Cassazione), chiamati a prendere in esame il contenzioso sorto in uno stabile nel Milanese a seguito di un intervento edilizio compiuto da una condòmina e consistito nel recupero, a fini abitativi, del sottotetto di sua proprietà, attraverso il taglio del tetto e la costruzione in sopraelevazione di un manufatto composto, complessivamente, di un corpo di fabbrica di nove piani fuori terra, di un corpo di fabbrica di cinque piani fuori terra e di un altro corpo di fabbrica di sette piani fuori terra.
Questione centrale è la nozione di aspetto architettonico con riguardo agli edifici condominiali aventi una struttura complessa, articolata in diversi piani e facciate ma espressione di un unico progetto.
In generale, il Codice Civile prevede il diritto di sopraelevazione del proprietario dell’ultimo piano, salvo che diversamente risulti dal titolo, ma i condòmini possono opporsi alla sopraelevazione se le condizioni statiche dell’edificio non la consentono, se la sopraelevazione lede l’aspetto architettonico dell’edificio stesso oppure comporti una notevole diminuzione di aria e luce per i piani sottostanti.
Per quanto concerne l’aspetto architettonico, quale limite alla sopraelevazione, esso prevede una nozione diversa da quella di decoro architettonico.
Nello specifico, per decoro architettonico si intende l’estetica conferita allo stabile dall’Insieme delle linee e delle strutture ornamentali che ne costituiscono la nota dominante, atta ad imprimere alle varie parti dell’edificio, nonché all’edificio stesso nel suo insieme, una sua determinata armonica fisionomia e specifica identità, visibile ed apprezzabile dall’esterno. Esso va valutato con riferimento alle caratteristiche proprie dell’edificio, individualmente considerato e non con riferimento all’ambiente in cui esso si trova.
Concetto diverso è, invece, quello di aspetto architettonico, che opera come limite alla facoltà di sopraelevare e che si identifica come la caratteristica principale insita nello stile architettonico dell’edificio, destinata a deteriorarsi, secondo l’occhio di qualunque osservatore, in caso di adozione, nella parte sopraelevata, di uno stile diverso da quello della parte preesistente.
Il pregiudizio all’aspetto architettonico, che consente l’opposizione dei condòmini, consiste, spiegano i giudici, in un’incidenza di particolare rilievo della nuova opera sullo stile architettonico dell’edificio, che, essendo immediatamente apprezzabile ictu oculi ad un’osservazione operata in condizioni obiettive e soggettive di normalità da parte di persone di media preparazione, si traduce in una diminuzione del pregio estetico e quindi economico del fabbricato.
Le due nozioni, tuttavia, lungi dall’esser tra loro indipendenti, sono legate da un vincolo di complementarità, nel senso che esse non possono prescindere l’una dall’altra, sicché anche l’intervento edificatorio in sopraelevazione deve rispettare lo stile del fabbricato, senza recare una rilevante disarmonia al complesso preesistente, sì da pregiudicarne l’originaria fisionomia ed alterarne le linee impresse dal progettista.
Così, mentre la lesione del decoro architettonico è ravvisabile in presenza di qualunque offesa all’estetica suscettibile di turbare l’armonia, la purezza o la bellezza delle linee architettoniche, la lesione dell’aspetto architettonico è integrata da una semplice stonatura rispetto allo stile architettonico dell’edificio.
Di conseguenza, il giudizio relativo all’impatto della sopraelevazione sull’aspetto architettonico dell’edificio va condotto esclusivamente in base alle caratteristiche stilistiche visivamente percepibili dell’immobile condominiale e verificando, altresì, l’esistenza di un danno economico valutabile. Il pregiudizio estetico, per poter assurgere ad impedimento del diritto di sopraelevazione, deve incidere sulla valutazione del bene, determinandone una diminuzione.
Perché rilevi la tutela dell’aspetto architettonico di un fabbricato, non occorre che l’edificio abbia un particolare pregio artistico, ma soltanto che questo sia dotato di una propria fisionomia, sicché la sopraelevazione realizzata induca in chi guardi una chiara sensazione di disarmonia. Deve, pertanto, considerarsi illecita, precisano i giudici, ogni alterazione produttiva di disarmonia, anche se la fisionomia dello stabile risulti già in parte lesa da altre preesistenti modifiche, salvo che lo stesso, per le modalità costruttive o le modificazioni apportate, si presenti in uno stato di tale degrado complessivo da rendere ininfluente allo sguardo ogni ulteriore intervento
Analizzando la specifica vicenda, i giudici annotano che l’edificio condominiale è espressione dello stile modernista dominante nell’edilizia residenziale milanese dalla ricostruzione post-bellica fino agli anni Ottanta. L’aspetto caratteristico dell’edificio è costituito dalla tripartizione della facciata in quanto il tratto distintivo dello stile architettonico è costituito dall’eliminazione dell’unitarietà del muro di facciata e dall’articolazione delle diverse parti dell’edificio.
Il contestato intervento edilizio effettuato da una condòmina è consistito nel recupero, a fini abitativi, del sottotetto di sua proprietà, attraverso il taglio del tetto e la costruzione in sopraelevazione di un manufatto sormontato da un comignolo, con la creazione di una parete nella quale erano state inserite finestre e luci.
In Appello si è esaminato l’aspetto della visibilità della sopraelevazione e si è escluso il pregiudizio all’aspetto architettonico perché il manufatto non era visibile da una determinata strada. Ma, precisano i giudici di Cassazione, è erronea la scissione dell’unità del complesso in parti frazionate ed autonome, e quindi è illogico sostenere che se il manufatto in sopraelevazione lede l’aspetto architettonico di una parte dello stabile – nella specie una facciata – non può essere considerato lesivo dell’aspetto architettonico dell’intero edificio se non sia visibile dagli altri lati dello stabile. Ciò perché l’aspetto architettonico non va considerato solo con riferimento alla facciata principale del fabbricato. Difatti, nella sagoma esterna e visibile dell’edificio rientrano, senza differenza, sia la parte anteriore, frontale e principale, che gli altri lati dello stabile.

Tirando le somme, l’intervento edificatorio in sopraelevazione deve rispettare lo stile del fabbricato nel suo complesso e la lesione dell’aspetto architettonico va ravvisata ove sussista una rilevante disarmonia in rapporto al preesistente complesso, tale da pregiudicarne la originaria fisionomia ed alterare le linee impresse dal progettista, in modo percepibile da qualunque osservatore ed in relazione a qualsiasi angolo visuale. E nonostante la peculiarità, in questa vicenda, dell’edificio condominiale, composto da tre corpi di fabbrica aventi diverse altezze e volumi, il pregiudizio dell’aspetto architettonico deve essere valutato indipendentemente dalla maggiore o minore visibilità della sopraelevazione dai diversi punti di osservazione.