Mancata conclusione della compravendita immobiliare: ecco come calcolare il risarcimento

Il risarcimento del danno dovuto al promissario acquirente, per effetto della mancata conclusione, imputabile al promittente alienante, del contratto definitivo di compravendita immobiliare imputabile consiste, in sostanza, nella differenza tra il valore commerciale dell’immobile al momento in cui l’inadempimento è diventato definitivo – momento normalmente coincidente con quello di proposizione, sia pure in via subordinata, della domanda di risoluzione – ed il prezzo pattuito, senza dimenticare, poi, l’eventuale rivalutazione monetaria. Decisivo il riferimento al principio secondo cui la prevedibilità del danno risarcibile deve essere valutata con riferimento al momento in cui il debitore, dovendo dare esecuzione alla prestazione e potendo scegliere fra adempimento e inadempimento, è in grado di apprezzare più compiutamente e, quindi, prevedere il pregiudizio che il creditore può subire per effetto del suo comportamento inadempiente. Nel caso specifico preso in esame dai giudici l’inadempimento è divenuto in concreto definitivo con la vendita in favore di un terzo, all’esito della debita trascrizione dell’atto e in spregio del precedente preliminare siglato con un altro acquirente. I giudici aggiungono poi che il fatto che sia stata invocata ex ante dall’originario promissario acquirente l’esecuzione specifica – e non la risoluzione per inadempimento – non impedisce di determinare il danno sulla scorta dei criteri stabiliti per il caso di risoluzione del preliminare. (Ordinanza 32536 del 4 novembre 2022 della Corte di Cassazione)