Recesso dal preliminare di vendita immobiliare: possibile riconoscere il danno da illegittima occupazione

In tema di contratto preliminare di vendita immobiliare, il danno da illegittima occupazione dell’immobile, frattanto consegnato al promissario acquirente, discendendo da un distinto fatto illecito, costituito dal mancato rilascio del bene dopo il recesso dal contratto del promittente venditore, legittima quest’ultimo a richiedere un autonomo risarcimento, con la conseguenza che il promittente venditore ha diritto non solo a recedere dal contratto e ad incamerare la caparra, ma anche ad ottenere dal promissario acquirente inadempiente il pagamento dell’indennità di occupazione dalla data di immissione nella detenzione del bene sino al momento della restituzione, attesa l’efficacia retroattiva del recesso tra le parti.
Ragionando in questa ottica, poi, il fatto che il promittente venditore abbia concesso la detenzione anticipata del cespite, autorizzando il promissario compratore ad eseguire i necessari lavori di ristrutturazione, non esclude il suo diritto a pretendere la riparazione del pregiudizio conseguente all’illegittima occupazione del bene, una volta accertato che la mancata stipulazione del contratto definitivo di vendita è imputabile al contegno inadempiente del promissario acquirente, poiché – all’esito dell’esercizio del recesso, come previsto dal Codice Civile – la causa della detenzione anticipata viene meno, con la conseguente spettanza della tutela risarcitoria per l’occupazione divenuta sine titulo, in aggiunta alla pretesa di trattenere la ricevuta caparra confirmatoria.
Questi i principi di diritto fissati dai giudici (ordinanza numero 5201 del 27 febbraio 2025 della Cassazione), chiamati a prendere in esame l’intricato contenzioso relativo ad un contratto preliminare di vendita, avente ad oggetto un immobile ad uso abitativo, non concluso per il rifiuto opposto dai convenuti promissari acquirenti alla stipula del definitivo, promissari acquirenti colpevoli, secondo il venditore, della realizzazione di modifiche strutturali all’immobile senza la sua espressa approvazione.
In generale, la caparra confirmatoria ha la funzione di liquidare convenzionalmente il danno da inadempimento in favore della parte non inadempiente che intenda esercitare il potere di recesso conferitole ex lege, sicché, ove ciò avvenga, essa è legittimata a ritenere la (sola) caparra ricevuta ovvero ad esigere il doppio di quella versata, non potendo pretendere l’ulteriore ristoro dei danni. Ne discende che, una volta riconosciuto il diritto del promittente venditore a ritenere la caparra confirmatoria ricevuta, in relazione alla dichiarazione di risoluzione avanzata, non può essere ammessa la concorrente tutela risarcitoria.
Nondimeno, il danno da illegittima occupazione dell’immobile, frattanto consegnato al promissario, discendendo da un distinto fatto illecito, costituito dal mancato rilascio del bene dopo il recesso dal contratto del promittente, legittima quest’ultimo a richiedere un autonomo risarcimento.
Di conseguenza, la richiesta di trattenimento della somma ricevuta dal promittente alienante, a titolo di caparra confirmatoria, è compatibile, nella specifica vicenda, con l’ulteriore richiesta di risarcimento dei danni per l’illegittima occupazione dell’immobile a cura dei promissari acquirenti.

In aggiunta, il mero fatto che il promittente venditore avesse concesso la detenzione anticipata del cespite, autorizzando i promissari compratori ad eseguire i necessari lavori di ristrutturazione, non esclude il suo diritto a pretendere la riparazione del pregiudizio conseguente all’illegittima occupazione del bene, una volta accertato che la mancata stipulazione del contratto definitivo di vendita deve imputarsi al contegno inadempiente dei promissari acquirenti. E ciò perché la detenzione anticipata era stata riconosciuta in vista del perfezionamento dell’effetto traslativo, sicché – esercitato il recesso in ragione dell’inadempimento dei promissari compratori – la causa della riconosciuta detenzione anticipata è venuta meno, con la conseguente spettanza della tutela risarcitoria per l’occupazione divenuta sine titulo, in aggiunta alla pretesa di trattenere la ricevuta caparra confirmatoria.