Procedura esecutiva su un immobile: opponibile il contratto di locazione

A fronte di una procedura esecutiva relativa ad un immobile, ad essa è sì opponibile il contratto di locazione, solo se, però, registrato prima della trascrizione del pignoramento del bene presso i pubblici registri della conservatoria. Allo stesso tempo, l’aggiudicatario dell’immobile è tenuto a rispettare le locazioni precedentemente stipulate, sempre entro i limiti stabiliti dal Codice Civile. Nodo gordiano è quello concernente il momento in cui si perfeziona il pignoramento, posto che esso si compie con la notificazione e la successiva trascrizione dell’atto che lo contiene. Su questo fronte i giudici ribadiscono che il pignoramento, pur componendosi di due momenti processuali, cui corrispondono i due diversi adempimenti della notifica dell'atto al debitore esecutato e della sua trascrizione nei registri immobiliari, è strutturato come fattispecie a formazione progressiva, nella quale, mentre la notificazione dell'ingiunzione al debitore segna l'inizio del processo esecutivo (e produce, tra gli altri effetti, quello dell'indisponibilità del bene pignorato), la trascrizione ha invece la funzione di completare il pignoramento, non solo consentendo la produzione dei suoi effetti sostanziali nei confronti dei terzi e di pubblicità della notizia nei confronti dei creditori concorrenti, ma ponendosi anche come presupposto indispensabile perché il giudice dia seguito all'istanza di vendita del bene. Poi, nelle ipotesi in cui l'immobile pignorato sia occupato da un terzo in forza di un contratto di locazione, le esigenze della procedura esecutiva vanno contemperate con il diritto del conduttore a non subire pregiudizio dalla procedura medesima. Difatti, da un lato si fa divieto al debitore, e al terzo custode nominato, di dare in locazione l'immobile pignorato, senza autorizzazione del giudice (e, in ogni caso, in presenza di tale autorizzazione, la locazione risponderà alle sole finalità di economicità e fruttuosa gestione e conservazione della cosa pignorata), mentre, dall'altro lato, il Codice Civile detta precise regole in ordine all'opponibilità alla procedura esecutiva del titolo locatizio anteriore al pignoramento. In particolare, viene riconosciuta l'opponibilità della locazione di un immobile a chi se ne sia reso aggiudicatario, in sede di espropriazione forzata. Di conseguenza, l'avente causa dal locatore (aggiudicatario o acquirente) è tenuto a rispettare le locazioni precedentemente stipulate dal proprietario (esecutato o suo dante causa), seppur entro i limiti dettati dal Codice Civile, ossia la data certa anteriore, la trascrizione anteriore delle locazioni ultranovennali, la detenzione anteriore dell'immobile in mancanza di data certa, l'inopponibilità delle locazioni effettuate a cosiddetto canone vile. (Ordinanza del 24 marzo 2023 del Tribunale di Tivoli)