Preliminare di vendita di immobili e mancato rilascio della garanzia fideiussoria: niente nullità del contratto se la domanda è proposta dopo l’ultimazione dei lavori

La domanda di nullità, per mancato rilascio della garanzia fideiussoria, del contratto preliminare di vendita di immobili da costruire non può essere accolta, per violazione della clausola di buonafede oggettiva e per carenza di interesse ad agire, allorché essa sia proposta dopo l’ultimazione dei lavori e senza che nelle more si sia manifestata l’insolvenza del promittente venditore ovvero che risulti altrimenti pregiudicato l’interesse del promissario acquirente, alla cui tutela è preposta la nullità di protezione prevista dalla norma. I giudici precisano poi, analizzando il caso loro sottoposto, che si può rinvenire un esercizio contrario a buonafede dell’azione di nullità, rispetto al tempo in cui essa è stata proposta. Anche perché il principio di proporzionalità, insito nella clausola di buonafede, impone di evitare che il rimedio operi secondo connotati o modalità tali da sovrastare la funzione protettiva, trasformandola in una funzione eminentemente sanzionatoria; ma anche di impedire, su tutt’altro fronte, che la salvaguardia riconosciuta al contraente svantaggiato si trasformi in una sostanziale iper-protezione, in totale spregio degli interessi più generali relativi al mercato di riferimento. In sostanza, la nullità deve sì operare a vantaggio del contraente protetto, ma nei limiti in cui essa sia in linea con l’esigenza di effettività della tutela, nonché con il fondamento più generale del rimedio. (Ordinanza 3817 dell’8 febbraio 2023 della Corte di Cassazione)