Preliminare di compravendita: il temine per la stipulazione del contratto definitivo non costituisce, di norma, un elemento essenziale

In materia di contratto preliminare di compravendita, il termine stabilito per la stipulazione del contratto definitivo non costituisce normalmente un termine essenziale, il cui mancato rispetto legittimi la dichiarazione di scioglimento del contratto, potendo il termine di adempimento reputarsi essenziale solo quando, alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti e, soprattutto, della natura e dell'oggetto del contratto, risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di ritenere che, decorso inutilmente il termine, l’utilità che essi intendevano conseguire dal contratto sia ormai perduta. Alla luce di tali principi, ai fini della prova della essenzialità del termine, non è sufficiente l’allegazione di una clausola contrattuale che consenta ad una sola delle parti di differire il termine per la conclusione del definitivo, ma occorrono l’allegazione e la prova che il contraente, nella specie il promissario acquirente, una volta scaduto il termine, non aveva più interesse all’acquisto del bene. Questi i paletti fissati dai giudici, chiamati a prendere in esame il contenzioso concernente l’ipotesi di inadempimento di un contratto preliminare di compravendita di un immobile. Analizzando il caso specifico, i giudici precisano che, di per sé, la circostanza che la parte venditrice presenti al notaio una documentazione incompleta non integra un inadempimento tale da giustificare la risoluzione del preliminare, in difetto di prova di una specifica richiesta del notaio di acquisire quel determinato documento e che il persistente rifiuto della parte di ottemperarvi costituisce un impedimento insuperabile alla conclusione del definitivo. Anche perché il controllo della completezza della documentazione richiesta dalla legge per la stipulazione del contratto di compravendita immobiliare resta affidato al notaio incaricato del rogito, quale professionista cui la legge assegna la responsabilità di garantire la legittimità dell’atto pubblico. (Ordinanza 5360 del 21 febbraio 2023 della Corte di Cassazione)