Individuazione della causa delle infiltrazioni: illegittima la delibera che pone a carico del solo condomino le spese per gli accertamenti tecnici

Nulla la delibera che pone a carico del solo condòmino danneggiato le spese relative agli accertamenti tecnici eseguiti per l’individuazione delle cause del problema – infiltrazioni, nel caso preso in esame dai giudici –, poiché si tratta di una decisone che incide, pregiudicandoli, sui diritti personali del predetto condòmino e che, violando il principio generale della ripartizione delle spese condominiali posto dal Codice Civile, risulta estranea alle attribuzioni dell’assemblea. Questa la posizione assunta dai giudici chiamati ad esaminare il caso concerne la proprietaria di un locale seminterrato, adibito a ristorante e facente parte di un caseggiato condominiale, la quale ha convenuto in giudizio il condominio al fine di ottenere la declaratoria di nullità o di annullabilità della delibera che aveva posto esclusivamente a suo carico la spesa sostenuta dai condòmini per gli accertamenti tecnici eseguiti per l’individuazione delle cause delle infiltrazioni che avevano danneggiato il predetto locale, adibito a ristorante. Respinte le obiezioni proposte dal condominio e mirate, ovviamente, a sostenere la legittimità dell’attribuzione delle spese per la determinazione delle cause delle infiltrazioni esclusivamente al condomino danneggiato. I giudici precisano che all’assemblea condominiale non è consentito accertare fattispecie di responsabilità in capo al singolo condòmino, vertendosi al di fuori delle attribuzioni legali assegnate al meccanismo deliberativo. Essi aggiungono poi che le spese per la prestazione dei servizi nell’interesse comune (tra le quali rientra la spesa per gli accertamenti tecnici, come nella specie, volti alla verifica delle cause delle infiltrazioni) sono sostenute da tutti i condòmini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salva diversa convenzione. Inoltre, i criteri legali o di regolamento contrattuale di riparto delle spese necessarie per la prestazione di servizi nell’interesse comune possono essere modificati soltanto con il consenso di tutti i condòmini. Ciò, perché eventuali deroghe, venendo ad incidere su diritti individuali del singolo condòmino, possono conseguire soltanto da una convenzione cui egli aderisca. Di conseguenza, qualora la delibera dell’assemblea condominiale stabilisca la modifica dei criteri legali di ripartizione delle spese necessarie per la prestazione di servizi nell’interesse della comunità condominiale, senza il consenso di tutti i condòmini, la stessa è affetta da nullità che può essere fatta valere, in ogni tempo, dallo stesso condòmino che abbia partecipato all’assemblea ed anche se abbia espresso voto favorevole. Peraltro, è principio in materia condominiale quello secondo cui l’assemblea non può deliberare sulle regole del riparto, salvo l’unanimità, e le delibere relative alla ripartizione delle spese sono nulle se l’assemblea di condominio modifica i criteri stabiliti dalla legge o da tutti i condòmini. (Sentenza del 6 ottobre 2022 della Corte d’appello di Roma)